抵押权是债权人对债务人或者第三人不转移占有的担保财产，在债务人届期不履行债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，依法享有的就该抵押财产的变价处分权和优先受偿权的总称。
一、抵押权的特征
(一)抵押权属于担保物权。抵押权是针对财产的交换价值而设定的一种物权，它本质上是价值权，其目的在于以担保财产的交换价值确保债权得以清偿。
(二)抵押权是在债务人或第三人的特定财产上设定的担保物权。它只能存在于债权人以外的债务人或者愿意提供财产为债务人履行债务作担保的第三人。
(三)抵押权属约定担保物权而非法定担保物权。抵押权系由当事人的抵押合意而设定。
(四)抵押权是不转移标的物占有的物权，抵押权的公示主要是登记，抵押权的成立与存续，只需登记即可，不必转移标的物的占有。
(五)抵押权的内容是变价处分权和优先受偿权。抵押权的内容有两项：一是抵押财产的变价处分权;二是就抵押财产卖得价金的优先受偿权。
二、抵押权的实现
抵押权的实现必须具备以下四个条件：
(一)抵押权必须有效存在。抵押权设定如果无效或者已被撤销，则不能实现。
(二)必须是债务人履行期限届满。债务人履行债务的期限是否届满是决定债务人是否履行债务的时间标准。
(三)债权人未受清偿。债务履行期限届满债权人未受清偿，表明债务人未按期履行义务，无论债务是迟延履行，还是拒绝履行，债权人都可以行使抵押权，使债权得到清偿。
(四)债务未受清偿不是由于债权人造成的。只有在因债务人方面的原因未能清偿债务而使债权人未受清偿时，抵押权人才可以行使抵押权。如果债权人未受清偿是由于其自己的原因造成的，则抵押权人不能行使抵押权。
三、抵押权的种类
根据我国《担保法》的相关规定，抵押权主要有以下几种：
(一)不动产抵押，是指以不动产为抵押标的物而设定的抵押。
(二)动产抵押，是指以动产为抵押标的物而设立的抵押。动产抵押的特征仍是抵押人不转移对财产的占有，否则将与质押无异。
(三)权利抵押，是指以特定的财产权利作为抵押标的物的抵押。我国可供抵押的权利一般是指土地使用权。
(四)最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额度内，以抵押物对一定时间内连续发生的债权作担保的抵押形式。我国最高额抵押的适用范围，仅适用于借款合同和债权人与债务人就某项商品在一定期间内连续发生交易而签订的合同。
(五)财团抵押，又被称为企业抵押，是指抵押人以其全部的财产，包括动产、不动产和权利为一体共同作为标的物来进行抵押的行为。
(六)共同抵押，又称为总括抵押，是指为了同一债权的担保，在数个不同的财产上设置的抵押。共同抵押的突出特点是在数个抵押物上设定数个抵押权，共同担保同一债权。其中一个抵押权实现，其他财产上的所有抵押权均消灭。
四、抵押物
所谓抵押物即抵押合同的标的，是债务人或第三人提供担保的财产。
(一)可以成为抵押物;
(1)建筑物和其他土地附着物;
(2)建设用地使用权;
(3)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;
(4)生产设备、原材料、半成品、产品;
(5)正在建造的建筑物、船舶、航空器;
(6)交通运输工具;
(7)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
(二)禁止成为抵押物
(1)土地所有权。国有土地的使用权可以有偿出让，可以抵押，但其所有权不得抵押。
(2)耕地、宅基地、自留地等集体所有的土地使用权。例外：经发包方同意可以将依法承包的土地使用权抵押;用于抵押的乡、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权同时抵押。
(3)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位，社会团体的教育设施，医疗卫生设施和其他社会公益设施。
(4)所有权、使用权不明或者有争议的财产。
(5)依法被查封、扣押、监管的财产。
(6)依法不得抵押的财产。指的是其他法律规定的不得让与、抵押的财产，如采矿权等自然资源的使用权。
【习题】
1. 根据物权法律制度的规定，下列财产中，不可以作为抵押权客体的是( )
A. 工厂的生产设备、原材料
B. 正在建造的房屋
C. 以招标方式取得的荒地的土地承包经营权
D. 被法院查封的一套房屋
【答案】D
【解析】根据《物权法》第一百八十条规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：(一)建筑物和其他土地附着物;(二)建设用地使用权;(三)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;(四)生产设备、原材料、半成品、产品;(五)正在建造的建筑物、船舶、航空器;(六)交通运输工具;(七)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。”选项A、B、C正确。根据《物权法》第一百八十四条规定：“下列财产不得抵押：(一)土地所有权;(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外;(三)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产;(五)依法被查封、扣押、监管的财产;(六)法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。已经被查封的财产不得抵押，不能作为抵押权的客体。
故本题正确答案是D选项。
2. 甲向银行借贷款150万元，并以甲的一套别墅设定抵押担保，双方办理了房屋抵押登记。随后甲又以该别墅作担保，向乙借款50万元，并签订了抵押合同，但未做登记。后期甲无力偿还贷款和借款，银行和乙分别主张抵押权，以下说法正确的是( )
A. 债务履行期届满，银行直接取得该别墅所有权
B. 乙有权对甲的别墅进行变卖，并对所得价金优先受偿
C. 银行有权对甲的别墅进行拍卖，并对所得价金优先受偿
D. 甲与乙签订的抵押合同未生效，乙无权主张抵押权
【答案】C
【解析】根据《物权法》第一百九十五条规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。”这说明银行有权将抵押物折价或拍卖、变卖，并对所得价金有优先受偿权，但是不能将抵押物的所有权与债务相抵消，所以A选项错误，C选项正确。《物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”抵押权自登记时设立，乙与甲未将抵押进行登记，故乙无法行使对甲房产的抵押权，B选项错误，C选项正确。根据《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”甲乙的抵押合同有效，但乙无法主张抵押权，D选项错误。
故本题正确答案是C选项。
3. 下列有关动产抵押权的实现，错误的是( )
A. 都未登记的，按合同生效时间的先后顺序受偿
B. 都已登记的，以完成抵押权登记的先后顺序受偿
C. 对于动产抵押权的实现，已登记的先于未登记的受偿
D. 同一财产法定登记的抵押权和质权并存时，抵押权人优先质权人受偿
【答案】A
【解析】《物权法》第一百九十九条规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：(一)抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿;(二)抵押权已登记的先于未登记的受偿;(三)抵押权未登记的，按照债权比例清偿。故A项错误，当选。BC项正确，排除。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第七十九条规定：同一财产法定登记的抵押权与质权并存时，抵押权人优先于质权人受偿。同一财产抵押权与留置权并存时，留置权人优先于抵押权人受偿。故D项正确，排除。
故本题正确答案是A选项。
4. 村民刘某欲向农村商业银行申请抵押贷款，根据现行法律规定，刘某可设定抵押的财产是( )
A. 宅基地使用权
B. 自留地使用权
C. 土地所有权
D. 拍得的荒地使用权
【答案】D
【解析】根据《物权法》第一百八十条规定，债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：(一)建筑物和其他土地附着物;(二)建设用地使用权;(三)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;(四)生产设备、原材料、半成品、产品;(五)正在建造的建筑物、船舶、航空器;(六)交通运输工具;(七)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
《物权法》第一百八十四条规定，下列财产不得抵押：(一)土地所有权;(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外;(三)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产;(五)依法被查封、扣押、监管的财产;(六)法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
ABC选项法律均规定不得作为抵押物出抵，而荒地使用权是经过拍卖取得，可以抵押。故本题正确答案是D选项。
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